Neubau: Neue Bauvorhaben richtig planen und kalkulieren

Ein Haus von Grund auf neu zu bauen ist keine leichte Aufgabe und erfordert von Beginn an eine sehr gründliche Planung, damit im späteren Verlauf möglichst wenig unerwartete Kosten und Hindernisse auftauchen, die den Bau verzögern oder gar gefährden. Neben der reinen Gestaltung des Grundrisses muss man sich als Bauherr auch Gedanken über die Finanzierung und Versicherung des Vorhabens machen. Außerdem muss er ein geeignetes Grundstück finden und sich um alle nötigen Genehmigungen und Untersuchungen kümmern.

Den Neubau planen

Am besten nutzt man schon frühzeitig die Dienste eines erfahrenen Architekten oder Bauträgers. Diese Experten kennen alle Tücken und Besonderheiten, die beim Hausbau anfallen, und wissen damit umzugehen. Zwar kostet das zunächst einmal scheinbar viel Geld, doch diese Investition lohnt sich. Ein guter Architekt leistet weit mehr, als nur einen hübschen Grundriss zu zeichnen. Er kann die anfallenden Kosten jederzeit sicher schätzen, regelt die Kommunikation mit der Baubehörde, prüft die Statik und später die Umsetzung der Pläne, erstellt einen realistischen Zeitplan für das Vorhaben und vieles mehr. Wer sich hier nicht den Rat eines Experten sucht, riskiert teure Fehler in der Planung.

Natürlich steht es jedem Bauherren frei, sein Traumhaus im ersten Schritt schon einmal nach den eigenen Ideen und Vorstellungen zu entwerfen. In jedem Fall ist es günstig, wenn man sich schon einmal im Klaren über die eigenen Wünsche ist. Wie viel Platz und wie viele Zimmer soll das neue Haus haben? Soll es einen Keller geben? Wie viele Stellplätze braucht man? Möchte man ein kleines Einfamilienhaus oder gleich ein großes Mehrgenerationenhaus bauen? Am Computer oder klassisch mit Stift und Papier können die Baupläne für den Neubau in Eigenregie gezeichnet werden, bis jedes Detail perfekt passt. Wer möchte, kann parallel dazu schon einmal einen Baukredit online berechnen und so den persönlichen Preisrahmen für den Neubau herausfinden. Mit den fertigen Entwürfen geht es dann zum Fachmann, wo alle Problemzonen genau besprochen und beseitigt werden. Im Anschluss wird der Bauplan erstellt, der für die Baugenehmigung notwendig ist. Am unkompliziertesten ist es natürlich, ein Aktionshaus direkt von einem einzigen Anbieter fertig bauen zu lassen, da hier die Planung bereits weitestgehend steht.

Kosten und Finanzierung beim Neubau

Vielen Bauherren ist zunächst nicht völlig klar, welche Kosten beim Neubau eines Hauses auf sie zukommen. Denn neben den reinen Ausgaben für den Bau an sich und die Anschaffung eines passenden Grundstücks fallen noch eine Reihe anderer Kosten an. Einen großen Teil davon bilden die Baunebenkosten, also die Gebühren für Baugenehmigung, Hausanschlüsse, Erschließung oder einen Architekten. Auch mit einplanen sollte man die Ausgaben für Notar, Makler und die womöglich anfallenden Bauzeitzinsen. Außerdem kommen noch Kosten für die Gestaltung der Außenanlagen hinzu, zum Beispiel für den Garten oder das Pflastern der Auffahrt. Ebenso fallen Ausgaben für neue Möbel, den Umzug und sonstige Kleinigkeiten an.

Die Grunderwerbssteuer schwankt je nach Bundesland grob zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Berechnet wird sie nach dem Kaufpreis der Immobilie. Während beim Kauf eines komplett fertigen Hauses generell der Preis von Grundstück und Immobilie zusammengefasst werden, unterscheidet man bei neuen Bauprojekten zwei Fälle. Im ersten Fall kauft man nur ein Grundstück, ohne bereits ein damit verbundenes Angebot für den Hausbau zu haben. Hier wird die Steuer dann lediglich auf den Wert des Grundstücks angewendet. Im zweiten Fall erwirbt man ein Stück Land gemeinsam mit einem bereits vorgeplanten Haus aus einer Hand und bezahlt dafür die Grunderwerbssteuer auf den Gesamtwert der Immobilie. Daher raten viele Experten dazu, den Grunderwerb und die Planung für den Hausbau möglichst sauber voneinander zu trennen und so die Steuerausgaben gering zu halten.

Für die Finanzierung sollte man außerdem wissen, dass Banken in der Regel sehr strikt kalkulieren und nicht alle anfallenden Kosten mit in den Finanzierungsplan einbeziehen. Gewisse Ausgaben werden als weniger wichtig für den letztendlichen Wert der Immobilie betrachtet und daher nicht mit berücksichtigt. Das können zum Beispiel die Erwerbsnebenkosten oder die Ausgaben für Möbel und Teile der Innenausstattung sein. Hierfür muss der Bauherr im Zweifelsfall ohne fremde Hilfe aufkommen und entsprechend vorausschauend planen.