Hypotheken zur Immobilienfinanzierung

Den Kapitalbedarf klären, Banken und Hypothekenkonditionen vergleichen, einen Kredit beantragen und eine Hypothek aufnehmen – wer eine Immobilie finanzieren will, hat viele Dinge zu regeln. Manches davon erledigt ein Immobilienkäufer zum ersten Mal in seinem Leben, da ist es gut, ein wenig Hilfe zu haben. Professionelle Hilfe kostet eine Menge Geld, eine durchdachte Checkliste kann fast ebenso gute Dienste leisten.

Doch was muss man alles bedenken, wenn man eine Immobilie finanzieren will?

• Bevor Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung kaufen, sollten Sie sicherstellen, dass Sie sich die Finanzierung auch wirklich leisten können.
• Das ist eigentlich eine Selbstverständlichkeit, wird aber dennoch oft nicht genügend bedacht.
• Banken sind in dieser Beziehung meistens nicht sehr hilfreich.
• Sie bieten zuweilen sehr riskante Finanzierungen an, die bei der ersten Gelegenheit wie ein Kartenhaus zusammenbrechen.
• Schon eine defekte Waschmaschine oder eine Autoreparatur enden dann im finanziellen Chaos.

Lassen Sie sich Ihre Immobilienfinanzierung also von niemandem schönreden. Im Zweifel sparen Sie lieber noch ein oder zwei Jahre und starten dann einen erneuten Versuch in Richtung Eigenheim. Ein Immobilienkreditrechner im Internet kann Ihnen zeigen, wie teuer Ihr Traumhaus werden darf oder mit welcher monatlichen Belastung Sie rechnen müssen. Haben Sie sich für den Bau eines Hauses entschieden, dann können Sie das Grundstück vielleicht über eine Erbpacht finanzieren, statt es zu kaufen. Das entlastet ihr Budget möglicherweise schon genügend, um sofort starten zu können.

Ohne Eigenkapital ist eine Immobilienfinanzierung nicht ratsam, auch wenn manche Institute dies anbieten. Das Risiko ist einfach zu groß, dass die Finanzierung doch nicht so gut läuft, wie sie einmal geplant war. Zudem wird sie deutlich teurer. Da Sie eine größere Hypothek aufnehmen müssen, wird Ihre Bank von Ihnen höhere Hypothekenzinsen verlangen. Der Zinssatz für Hypotheken ist nämlich an die so genannte Beleihungsgrenze von meistens 80 Prozent des Kaufpreises gekoppelt. Übersteigt eine Hypothek diese Grenze, dann steigt auch der Zinssatz für die Hypothek zum Teil erheblich an. Der Grund dafür liegt in der Verwertbarkeit der Immobilie. Sollten Sie in Zahlungsschwierigkeiten kommen, dann hat Ihre Bank das Recht auf Zwangsversteigerung. Bei einer Zwangsversteigerung wird aber praktisch nie der tatsächliche Wert einer Immobilie bezahlt. Damit die Bank keinen Verlust macht, beleiht sie Immobilien eben nur bis zu einem bestimmten Wert. Dieser richtet sich nach dem aktuellen Kaufpreis oder dem Marktwert. Dabei spielen auch die Lage und die Ausstattung der Immobilie ein wichtige Rolle, sowie die Möglichkeit des Wiederverkaufs.

Kann ich auch später noch eine Hypothek aufnehmen?

Wenn Sie eine Immobilie besitzen, können Sie praktisch jederzeit eine Hypothek aufnehmen. Sie müssen das Geld noch nicht einmal zwangsläufig für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung ausgeben, zum Beispiel für Modernisierungsarbeiten oder ein neues Dach. Zumindest theoretisch können Sie mit einer Hypothek auch eine Urlaubsreise oder ein neues Auto finanzieren. Das ist jedoch nicht ratsam. Denn Sie verpfänden Ihr Haus ja als Sicherheit für den erhaltenen Kredit. Das sollten Sie nur tun, wenn Sie dadurch den Wert Ihrer Immobilie steigern oder zumindest erhalten, indem Sie es renovieren oder modernisieren, das Bad oder die Küche erneuern.

Wo zahlen ich die niedrigsten Hypothekenzinsen?

Die Frage nach dem aktuellen Hypothekenzins scheint sehr wichtig bei der Entscheidung für einen Hauskauf. Sind die Zinsen niedrig, dann wollen plötzlich viele Menschen Häuser oder Eigentumswohnungen kaufen, oft sogar ohne jegliches Eigenkapital. Dies birgt ein hohes Risiko, über das sich viele Käufer gar nicht bewusst sind.

Wie sollte also eine realistische Immobilienfinanzierung aussehen, die weder übermäßig riskant ist, noch mit einer extremen monatlichen Belastung die finanzielle Handlungsfähigkeit zu sehr einschränkt?

• Generell ist eine Immobilienfinanzierung ganz ohne Eigenkapital nicht empfehlenswert.
• Trotzdem gibt es einige Banken, die diese Art der Finanzierung unterstützen.
• Das erhöhte Risiko einer Zwangsversteigerung und im Extremfall einer Privatinsolvenz trägt im Endeffekt immer der Käufer der Immobilie.
• Neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen auch die so genannten Kaufnebenkosten, wie Maklercourtage, Notargebühren und Grunderwerbssteuer, bezahlt werden.
• Diese schlagen mit etwa 15 bis 20 Prozent des Immobilienpreises zu Buche.

Das heißt im Klartext: Für eine Finanzierung ohne Eigenkapital wird ein Kredit in Höhe von 120 Prozent des Kaufpreises benötigt und diese Summe lässt sich über eine Hypothek nicht sichern. Die Bank wird eine zusätzliche Sicherheit verlangen, die in der Regel auch zusätzlich Geld kosten wird.

Bis zu einer Beleihungsgrenze von 80 Prozent des Wertes einer Immobilie ist es möglich, relativ günstige Hypothekzinsen zu bekommen. Für Kredite, die diese Grenze übersteigen, steigt auch der Hypothekenzinssatz erheblich an. Das führt natürlich auch zu einer höheren monatlichen Belastung. Ein Ausweg aus diesem Dilemma könnte ein Mietkauf sein. Bei dieser Variante wird dem Mieter vertraglich das Recht eingeräumt, das Mietobjekt zu einem späteren Zeitpunkt zu einem festgesetzten Kaufpreis zu kaufen. Oft wird für die Umwandlung in einen Kauf nur eine bestimmte Frist eingeräumt, das gibt beiden Vertragsparteien eine gewisse Planungssicherheit. Bisher geleistete Mietzahlungen werden dabei auf den Kaufpreis angerechnet. In der Finanzierung können sie dann dem Eigenkapital zugerechnet werden. Durch gleichzeitiges Ansparen weiteren Kapitals und damit steigendem Eigenkapital kann später häufig ein günstigerer Hypothekenzins ausgehandelt werden.

Welche Anfangstilgung sollte ich wählen?

Grundsätzlich man man sagen: Je höher die Anfangstilgung ist, desto eher ist der Kredit getilgt und der Immobilienbesitzer schuldenfrei. Daher sollten Sie die höchste Anfangstilgung nehmen, die für Sie finanzierbar ist. Empfehlenswert ist eine Anfangstilgung von mindestens drei bis vier Prozent. Liegt die Tilgung zu Beginn bei einem Prozent, wie in der Vergangenheit oft üblich, dann ist es in Zeiten mit einem niedrigen Hypothekenzins kaum einem Immobilienkäufer möglich, einen Hypothekenkredit im Laufe seines Lebens zu tilgen. Dies scheint ein Widerspruch zu sein, ist aber ganz einfach zu erklären. Die monatliche Rate für eine Hypothek setzt sich aus der Zinszahlung und der Tilgung zusammen. Im Laufe der Zeit sinkt die Zinszahlung und der entsprechende Betrag wird zusätzlich für die Tilgung verwendet. Ist der Zinssatz niedrig, dann ist der Betrag der monatlichen Rate, der für die Zinszahlung verwendet wird auch nur gering. Mit zunehmender Tilgung verändert sich der Anteil von Zinsen und Tilgung demnach nur geringfügig. Es muss also von Anfang an ein höherer Betrag für die Tilgung verwendet werden, damit der Kredit in einer angemessenen Zeit getilgt werden kann.

Mit einem Vergleich gute Konditionen finden

Ein Hypothekenrechner im Internet leistet zukünftigen Immobilienbesitzern gute Dienste auf der Suche nach einem günstigen Hypothekenkredit.

Zum einen informiert er über die aktuellen Konditionen, zum anderen berechnet er je nach Wunsch die monatliche Rate für den gewünschten Kredit oder die maximal zu finanzierende Kreditsumme mit einer vorgegeben Monatsrate.

• Ob es günstiger ist, ein Haus oder eine Eigentumswohnung zu kaufen oder zu mieten, hängt von verschiedenen Faktoren ab.
• Diese Faktoren liegen zum einen in der Person des Käufers beziehungsweise Mieters begründet, wie zum Beispiel seiner Finanzkraft, seinen Vorlieben und seinem Wille, über längere Zeit an einem Ort wohnen zu wollen.
• Zum anderen spielt das Wohnobjekt natürlich eine große Rolle, seine Lage, der bauliche Zustand und die Angemessenheit des Preises.
• In manchen Regionen ist auch in Zukunft mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen, in anderen werden sie vermutlich wieder sinken.
• Mit einem Hypothekenrechner können Sie sich die monatliche Rate für Ihr Wunschobjekt ausrechnen lassen und mit der ortsüblichen Miete vergleichen.

Bei diesem Hypothekenrechner Vergleich dürfen Sie jedoch nicht vergessen, dass Sie als Immobilienbesitzer mit Ihrer Ratenzahlung Eigentum erwerben, während Ihre Mietzahlung in der Tasche Ihres Vermieters landet und dessen Vermögen vergrößert. Bei einem seriösen Vergleich werden deshalb auch eventuelle Sparraten und das jeweilige Vermögen am Ende der Kreditlaufzeit in die Rechnung mit einbezogen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Hauskauf?

Je mehr Eigenkapital für den Kauf eines Hauses oder Eigentumswohnung zur Verfügung steht, desto besser, obwohl manche Banken einen Immobilienkauf sogar ohne jegliches Eigenkapital finanzieren. Seriöse Institute empfehlen eine Eigenkapitalquote in Höhe von mindestens 20, besser 40 Prozent des Marktwertes der gewünschten Immobilie. Damit ist eine relativ gesicherte Finanzierung mit geringem Risiko möglich und die monatliche Belastung bleibt in einem überschaubaren Rahmen.

Bei einer Immobilienfinanzierung mit 20 Prozent Eigenkapital können zumindest die Kaufnebenkosten, wie zum Beispiel Maklercourtage, Grundbucheintragung, Notargebühren und Grunderwerbssteuern, aus eigenen Mitteln gezahlt werden. Diese sind regional sehr verschieden und werden pauschal mit etwa 15 bis 20 Prozent des Immobilienpreises angesetzt. Ein Kredit ist nur für den reinen Kaufpreis nötig und kann so über eine Hypothek gesichert werden. Wie Ihnen jeder Hypothekenrechner im Internet in wenigen Minuten ausrechnen kann, sind in diesem Fall jedoch höhere Darlehenszinsen zu zahlen, als für einen Kredit, der geringer als der Marktwert der damit finanzierten Immobilie ist. Denn niemand weiß, ob das gerade gekaufte Haus oder die Eigentumswohnung im Falle eines ungeplanten Verkaufs, zum Beispiel wegen drohender Arbeitslosigkeit, mit Gewinn oder Verlust veräußert werden kann. Je höher der Kredit, desto höher ist auch das Risiko der Bank, dass der Kredit dann nicht komplett zurückgezahlt werden kann. Dieses Risiko lässt sich die Bank natürlich bezahlen.

Darum gibt es für Hypothekenkredite die so genannte Beleihungsgrenze von 80 Prozent. Bis zu diesem Betrag zahlen Sie für einen Immobilienkredit einen deutlich geringeren Zinssatz als für Kreditbeträge, die diese „magische“ Grenze übersteigen. Damit erklärt sich auch die empfohlene Eigenkapitalquote von 40 Prozent des Immobilienpreises, denn so bleiben Sie mit Ihrem Darlehen unter der Beleihungsgrenze von 80 Prozent und können von den entsprechend günstigeren Darlehenszinsen profitieren.

Wo gibts günstige Hypothekenzinsen?

Aktuelle Hypothekenzinsen kann man heute bequem übers Internet abrufen. Dies ist nicht nur praktisch, sondern erleichtert einem auch die richtige Wahl. Tatsache ist, dass seit vielen Jahren die Zinsschwankungen extrem gering sind. Dies liegt an der Niedrigzinspolitik, der Europäischen Zentralbank. Solange die EZB niedrige Zinsen an die Banken vergibt, ist es den Banken möglich, auch niedrigere Sollzinsen an die eigenen Kunden auszugeben. Doch genauer hinsehen lohnt sich, da beim Hypothekenkredit auch kleinere Abweichungen der Zinsen, für den Anleger eine rentable Kostenersparnis darstellen kann.

Die Entwicklung der Hypothekarzinsen ist derzeit noch nicht genau abzusehen. Experten gehen allerdings davon aus, dass diese in den nächsten Jahren wieder ansteigen werden.

• Die meisten Hypothekendarlehen werden bis heute als Annuitätendarlehen ausgegeben.
• Als Sicherheit dient bei diesem Darlehen fast ausschließlich, die Beleihung von Immobilien, in Form von eingetragenen Grundschulden.
• Der Hypothekarzins wird in Prozent berechnet, es gibt den festen Sollzins und den effektiven Jahreszins, über diese sollte man sich sehr genau informieren, bevor man einen Abschluss tätigt.
• Hierin liegt nämlich der Knackpunkt, für welches Darlehen man sich letztendlich entscheiden wird.
• Bei der Überprüfung der Konditionen ist stets der effektive Jahreszins ausschlaggebend.

Dieser wird wie der Zins auch in Prozent angegeben, doch er beinhaltet zusätzlich alle anfallenden Nebenkosten, wie die Abschlussgebühren, Bearbeitungsgebühren oder Darlehens- und Kontoführungsgebühren. Dies kann, je nach Darlehenssumme, einen erheblichen Betrag aus machen.

Lieber ein variabler oder fixer Zinssatz?

Der Hypothekenzinssatz ist immer ein festgeschriebener Zinssatz, welcher bei Abschluss des Vertrages für einen bestimmten Zeitraum festgelegt wird. Zumeist werden solche Vereinbarungen für 5, 10 oder 20 Jahre getroffen, manchmal sogar über 25 Jahre. Sogar bei großen Marktschwankungen der Leitzinssätze bleibt der abgeschlossene Vertrag unberührt, bis der abgesprochene Zeitraum abgelaufen ist.

Es gibt auch Darlehen mit variablem Zinssatz. Diese werden alle drei Monate an den Zinsmarkt angepasst. Nur wenige Bauherren verwenden die variable Variante, da die Zinslast über Nacht stark ansteigen kann. Das Modell eignet sich daher nur für einen Immobilienkredit mit kurzer Laufzeit oder einer geringen Darlehenssumme. Der einzige Vorteil von variablen Hypothekenkonditionen ist der, dass aufgrund der nicht vorhandenen Bindung die Möglichkeit einer schnelleren Tilgung bzw. Kündigung des Darlehens gegeben ist.

Zu den oben genannten Faktoren können auch die Bereitstellungszinsen für einen Abschluss entscheidend für Sie sein. Gerade bei günstigen Tarifen, bei denen sich die Zinssätze kaum unterscheiden, sollten Sie sich die Bereitstellungszinsen Ihres Instituts sehr genau anschauen. Viele Geldgeber berechnen schon ab dem 3. Monat eine Gebühr in Höhe von 0,25 %, manche erst nach einem halben Jahr. Dies kann bei einer Darlehenssumme von 200.000 Euro ganze 2.000 Euro ausmachen.

Tipp:

Rufen Sie aktuelle Hypothekenzinsen zuerst immer online ab und machen Sie einen Vergleich. Je aktueller ihr Wissensstand ist, desto geschulter werden Sie sein. So lernen Sie schnell günstige Angebote von unlukrativen Verträgen zu unterscheiden. Überprüfen Sie die Hypothekarzinssätze bei der Volksbank, der Sparkasse oder einer Bausparkasse, vielleicht finden Sie einen passenden Kombikredit für Ihr Vorhaben. Auch in anderen deutschsprachigen Ländern, wie in der Schweiz und in Österreich hat der Niedrigzins derzeit Hochkonjunktur, wer bauen möchte, sollte jetzt handeln.

Hypothekendarlehen online berechnen

Wer ein Eigenheim kaufen oder gar selbst bauen will und dafür einen Kredit aufnehmen muss, sollte die infrage kommenden Angebote zunächst einen ausführlichen Hypothekenvergleich unterziehen. Schließlich gibt es zahlreiche Faktoren, die den endgültigen Preis des Baudarlehens beeinflussen. Neben der Bonität des zukünftigen Bauherren gehören dazu beispielsweise die Höhe des Eigenkapitals, die Art der Immobilie oder die Dauer der Zinsbindung. Auch die Möglichkeit, Sondertilungen in bestimmter Höhe leisten zu können oder eine zusätzliche Förderung durch die KfW-Bank, wirkt sich auf die Preisgestaltung aus. Zunächst jedoch müssen Verbraucher entscheiden, wie sie ihren Wohntraum finanzieren wollen.

Meist geschieht das über ein Annuitätendarlehen, denkbar sind jedoch auch andere Kreditarten. Beispielsweise ein endfälliges Baudarlehen, das in Kombination mit einem Sparvertrag abgeschlossen oder als Zwischenkredit von Bausparkassen vergeben wird.

• Bevor die Bank ein Darlehen vergibt, verlangt sie vom Antragsteller gewisse Sicherheiten, die das Risiko eines Teilverlustes oder zumindest eines völligen Kreditausfalls reduzieren.
• Dies gilt umso mehr für umfangreiche Finanzierungen wie Baudarlehen, die sich nicht selten auf mehrere Hunderttausend Euro belaufen.
• In Deutschland werden Kredite für Grundstücke, Gebäude und Wohnungen für gewöhnlich über die Abtretung des Grundpfandrechts gesichert.
• Das Geld gebende Bankhaus erhält also per Grundbucheintrag das Pfandrecht am betreffenden Objekt, bis die Leihsumme vollständig zurückgezahlt ist.

Kann der Kreditnehmer seine Monatsraten über einen längeren Zeitraum hinweg nicht mehr begleichen oder wird er gar zahlungsunfähig, kann die Bank das Grundstück oder die Wohnung anderweitig vermieten oder im Rahmen einer Zwangsversteigerung verkaufen. Da Immobilienfinanzierungen grundsätzlich über das Grundbuch abgesichert werden, wird die Art der Kreditsicherung beim Hypothekenvergleich nicht gesondert berücksichtigt. Diese Aspekte und die Möglichkeit zusätzliche Kreditsicherungen einzubringen, besprechen Verbraucher am besten beim persönlichen Gespräch mit ihrem Bankberater. Gegebenenfalls müssen Bankkunden, die finanziell nicht optimal aufgestellt sind, nämlich weitere Sicherheiten liefern, um ein Baudarlehen zu erhalten.

Fest verzinst, variabel oder endfällig

Vor dem Hypothekenvergleich müssen Bauherren entscheiden, welche Darlehensform am besten zu ihrer finanziellen Situation passt. Eine Baufinanzierung wird meist als Annuitätendarlehen vergeben, bei dem der Kreditnehmer über die gesamte Vertragslaufzeit hinweg eine gleichbleibend hohe Rate, die sogenannte Annuität, bezahlt, wobei auch der Zinssatz für fünf, zehn oder fünfzehn Jahre festgeschrieben wird. Über die Jahre hinweg verändert sich dabei das Verhältnis von Zins und Tilgungsanteil zueinander. Während der Kreditnehmer zu Beginn vorwiegend Zinsen bezahlt und kaum tilgt, kann die monatliche Rate am Ende der Vertragslaufzeit fast vollständig zur Tilgung verwendet werden.

Für variable Hypotheken hingegen wird kein Zinssatz festgeschrieben. Ihre Zinsen werden alle drei bis sechs Monate dem aktuellen Marktgeschehen angepasst. Genauer gesagt, dem sogenannten Euribor-Zins, der sich wiederum an den Zinssätzen der Europäischen Zentralbank orientiert. Sinkt der Euribor, profitieren Verbraucher mit variablen Hypotheken sofort. Steigt er, müssen sie entsprechend mehr bezahlen. Neben gewissen Vorteilen hinsichtlich Flexibilität und Kündbarkeit, bringt diese Darlehensform daher auch einen großen Unsicherheitsfaktor mit sich und eignet sich eher als Zwischenkredit für Kunden die eine Immobilie kurzfristig finanzieren wollen und einen größeren Geldzuwachs beispielsweise durch eine Erbschaft erwarten. Darüber hinaus gibt es Mischformen wie die Libor-Hypothek, deren Zinssätze jeweils für einen Zeitraum von einem halben Jahr fixiert werden.

Alternativ dazu können Verbraucher ihr Traumhaus auch per endfälligem Darlehen finanzieren. Während eines vereinbarten Zeitraums erbringt der Kreditnehmer hierbei keinerlei Tilgungsleistungen. Er bezahlt ausschließlich die anfallenden Zinsen. Erst wenn der Vertrag ausläuft, muss die aufgenommene Schuld in einem Betrag getilgt werden. Zu diesem Zweck werden endfällige Darlehen häufig mit einem zweiten Vertrag gekoppelt. Meist handelt es sich dabei um Sparprodukte wie Lebensversicherungen oder Bausparverträge. In Tiefzinsphasen gilt diese Form der Finanzierung jedoch als verhältnismäßig riskant. Schließlich sinken nicht nur die Bauzinsen, sondern auch die Rendite, die Lebensversicherer und Co. erwirtschaften können.

Den richtigen Vergleichsrechner finden

Zukünftige Eigenheimbesitzer, die den Hypothekenvergleich online mittels eines Kreditrechners vornehmen wollen, haben verschiedene Möglichkeiten zur Auswahl. Je nach Anbieter erlaubt der Hypothekenrechner nämlich mehr oder weniger detaillierte Angaben zum persönlichen Kreditvorhaben. Typischerweise enthält die Eingabemaske Felder zum Gesamtpreis der Immobilie, dem Sollzins sowie dem effektiven Jahreszins und der gewünschten Zinsbindungsfrist, die zumeist zwischen fünf und fünfzehn Jahren liegt. Soll- und Effektivzins sind bei den meisten Rechnern übrigens auf einen mittleren Wert voreingestellt, können vom Nutzer aber gemäß seiner persönlichen Einschätzung oder auf Grundlage eines konkreten Angebotes angepasst werden.

Außerdem berücksichtigt werden das Eigenkapital des Kreditnehmers und die Tilgungsrate. Erfahrungsgemäß fordern Kreditinstitute von ihren Kunden eine Eigenleistung in Höhe von rund 20 Prozent des Kaufpreises, wobei dem Eigenkapital nach oben keine Grenzen gesetzt sind. Die Tilgungsrate wiederum sollte bei mindestens 1 Prozent liegen. Wer mehr verdient und eine entsprechend hohe Monatsrate bedienen kann, wählt eine Tilgungsrate von 2 Prozent oder mehr. Verbraucher hingegen, die ihr Eigenheim mit einem endfälligen Darlehen finanzieren wollen, können beim Hypothekenvergleich ebenfalls einen ganz normalen Tilgungsrechner verwenden, setzen die Tilgungsrate hierbei aber auf null.

Wer sich schon auf ein bestimmtes Objekt festgelegt hat und über entsprechend umfangreiche Informationen verfügt, nutzt für den Hypothekenvergleich idealerweise einen Rechner, der weitere Aspekte miteinbezieht. Beispielsweise die Frage, ob es sich beim anvisierten Objekt um ein Neubauprojekt oder eine Bestandsimmobilie, eine Eigentumswohnung oder ein Mehrfamilienhaus handelt. Manche Vergleichsportale erlauben auch Angaben zu Fördermitteln, wie sie beispielsweise bei der KfW-Bank für energieeffizientes Bauen oder ihm Rahmen des Wohneigentumsprogramms angeboten werden. Mittels eines Annuitätenrechners lässt sich darüber hinaus ein vollständiger Tilgungsplan vom Zeitpunkt der Kreditaufnahme bis zum Ende der Sollzinsbildung erstellen.

Unberechenbares berücksichtigen

Optionale Zusatzleistungen, die den endgültigen Preis des Baudarlehens ebenfalls beeinflussen, werden von den meisten Vergleichsrechnern erfasst. Allen voran Vereinbarungen zu regelmäßigen Sondertilgungen in bestimmter Höhe und zum Abschluss einer Restschuldversicherung. In welchem Ausmaß sie die Gesamtkosten verteuern, können Nutzer abschätzen, indem sie in der Eingabemaske ein Häkchen an entsprechender Stelle setzen. Gerade im Fall der Kreditausfallversicherung sollten Bauherren allerdings bedenken, dass sie mit einem Hypothekendarlehen eine jahrzehntelange Zahlungsverpflichtung eingehen. Während sich diese Police für kleine Kreditsummen kaum rentiert, ist sie bei umfangreichen Finanzierungen eine lohnenswerte Absicherung gegen berufliche und gesundheitliche Unwägbarkeiten der Zukunft.

Wie bei allen Krediten, die online beworben und von Vergleichsseiten zur Berechnung herangezogen werden, gilt auch für Baufinanzierungen: Die beim Hypothekenvergleich angegebenen Zinssätze sind stets als Beispiele zu verstehen. Die Entscheidung über die endgültige Zinsgestaltung obliegt nämlich dem Kreditinstitut und ist in höchstem Maße abhängig von der Bonität des Kunden. Dementsprechend können solvente Verbraucher mit hohem Monatseinkommen mit günstigeren Gebühren rechnen als Durchschnittverdiener und Kunden, die schon mehrere Arbeitgeberwechsel hinter sich haben oder deren Bonitätsauskunft nicht makellos ausfällt. Die persönliche Ausgangssituation des Nutzers kann von einem Hypothekenvergleich, der online mittels Suchalgorithmus erfolgt, natürlich nicht berücksichtigt werden.

Günstige Baufinanzierung durch Zinsvergleich

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte, muss sich zwangsläufig auch mit dem Thema Hypothekenzinsen auseinandersetzen. Denn kaum jemand hat genügend Kapital, um sich ohne Fremdfinanzierung eine Immobilie leisten zu können. Darum sollten Sie sich spätestens dann mit diesem Thema auseinandersetzen, wenn Sie ein Haus oder eine Eigentumswohnung für sich gefunden haben.

Idealerweise informieren Sie sich schon im Vorfeld über die aktuellen Hypothekenkonditionen.

• Im Internet gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Hypothekenzinsen zu vergleichen.
• Dazu können Sie auf unterschiedlichen Vergleichsportalen nachsehen, aber auch auch auf Internetseiten von Banken oder Immobilienmaklern recherchieren.
• Auch unabhängige Finanzmagazine bieten auf ihren Seiten Informationen zu diesem Thema an, sowohl im Magazin direkt als auch im Internet.
• Achten Sei bei Ihren Vergleichen aber auch auf die Zinsbindungsfrist, denn je länger diese ist, desto höher ist meistens der Zinssatz.
• In Zeiten niedriger Zinsen ist dieser Unterschied allerdings ebenfalls relativ gering.

Welche Rolle spielt der Verkehrswert bei den Hypothekenzinsen?

Der Verkehrs- oder Marktwert einer Immobilie gibt an, wie viel die Immobilie zum Zeitpunkt der Wertermittlung wert ist. Meist handelt es sich um den Schätzwert eines Gutachters. Bei einem Kauf wird jedoch meistens der tatsächlich gezahlte Kaufpreis angesetzt. Die Banken verlangen unterschiedliche Zinssätze, je nachdem, wie hoch eine Immobilie beliehen wird. Grund dafür ist das Risiko der Bank, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditkunden an ihr Geld zu kommen. Sollte eine Immobilie in die Zwangsversteigerung gelangen, dann wird sie häufig unter Wert verkauft, die Rückzahlung des Hypothekenkredits ist damit nicht gewährleistet. Dieses erhöhte Risiko lässt sich die Bank mit höheren Zinsen bezahlen. In der Regel sind die Zinsen für Kreditbeträge, die 80 Prozent des Immobilienwertes übersteigen besonders hoch. Daher wird angehenden Hausbesitzern empfohlen, ihr Haus mit ausreichend Eigenkapital zu finanzieren.

Wie viel Eigenkapital ist empfehlenswert?

Häufig wird eine Eigenkapitalquote von etwa 40 Prozent für die Immobilienfinanzierung empfohlen. Diese Empfehlung ist recht einfach nachzuvollziehen. Zum eigentlichen Kaufpreis einer Eigentumswohnung oder eines Hauses müssen noch Nebenkosten gezahlt werden. Diese setzen sich im Wesentlichen aus den Gebühren für den Makler und den Notar, den Grunderwerbssteuern und den Gebühren für die Grundbucheintragungen zusammen. Die genaue Höhe dieser Kosten erfahren Sie erst, wenn sie diese bezahlen müssen. Die einzige Ausnahme sind die Maklergebühren, denn diese werden in der Regel schon in der Immobilienanzeige genannt.

Um dennoch eine vernünftige Finanzierung berechnen zu können, werden die Nebenkosten pauschal mit 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie in die Finanzierung eingerechnet. Dieser Anteil der Finanzierung übersteigt also den Verkehrs- oder Marktwert der zu erwerbenden Immobilie und sollte nach Möglichkeit aus Eigenkapital finanziert werden. Um einen relativ günstigen Hypothekenzins zu bekommen, sollte die Beleihung 80 Prozent des Marktwertes nicht übersteigen. Das heißt, weitere 20 Prozent der Finanzierung sollten aus Eigenkapital stammen. So ergibt sich die empfohlene Eigenkapitalquote von 40 Prozent. Natürlich können Sie Ihr Eigenheim auch höher mit einer Hypothek belasten, wenn Ihre Bank dabei mitspielt und Sie die höheren Zinsen zahlen können und wollen.

Wie hängen Zinssatz und monatliche Belastung zusammen?

Die Hypothekenzinsen sind nur ein Teil der monatlichen Belastung, der andere Teil ist die Tilgungsrate. Während die Zinsen von der kreditgebenden Bank vorgegeben sind, kann der Kreditnehmer bei der Tilgungsrate ein Wörtchen mitreden. Die Anfangstilgung kann sehr gering gewählt werden, zum Beispiel ein Prozent Tilgung jährlich. Das wurde in der Vergangenheit oft gemacht. Zu Beginn der Kreditlaufzeit ist der Zinsanteil dann meistens sehr viel höher als die Tilgungsrate. Je mehr der Kredit zurück gezahlt wird, desto geringer wird die Zinsbelastung. Da aber die monatliche Rate gleich bleibt, steigt damit natürlich der Anteil der Tilgung. Die Höhe der Anfangstilgung ist zwar wählbar, sollte aber immer im Zusammenhang mit den Hypothekenzinsen gesehen und ausgewählt werden. Sonst zahlen Sie unter Umständen 50 Jahre und länger den Kredit für Ihr Haus ab.

Welche Anfangstilgung ist ideal?

Als Faustformel gilt: je geringer der Zinssatz ist, desto höher sollte die Anfangstilgung gewählt werden. Das klingt vielleicht paradox, ist jedoch sehr einfach zu erklären. Ein geringer Zinssatz zusammen mit einer geringen Anfangstilgung bedeutet eine ebenfalls geringe monatlich Rate und damit eine sehr lange Kreditlaufzeit. Da der Zinsanteil Ihrer Rate bei einem geringen Zinssatz natürlich auch nur um wenige Euro pro Jahr sinkt, erhöht sich im Gegenzug auch der Tiglungssatz nur unwesentlich. So erklärt sich die lange Kreditlaufzeit. Sie können dies ganz einfach mal mit einem Darlehensrechner im Internet ausprobieren und sich die Kreditlaufzeit für Ihren Wunschkredit bei einer Anfangstilgung von einem Prozent ausrechnen lassen. Vermutlich wird Ihr Arbeitsleben für die Rückzahlung nicht ausreichen.

In Zeiten niedriger Zinsen wird häufig eine minimale Anfangstilgung von zwei Prozent empfohlen. Das bedeutet aber immer noch eine sehr lange Kreditlaufzeit. Wenn es Ihnen finanziell möglich ist, vereinbaren Sie ein anfängliche Tilgung in Höhe von drei oder besser vier Prozent. Damit erreichen Sie eine akzeptable Laufzeit Ihres Darlehens und die Schuldenfreiheit zu Rentenbeginn gelangt in den Bereich des Möglichen.

Wohnen Sie zur Miete und sparen Sie nebenbei schon für ein eigenes Haus, dann empfiehlt sich für Sie folgende Rechnung: Addieren Sie Ihre monatliche Kaltmiete und die bisherige Sparrate für Ihr Eigenheim und setzen Sie diese Summe als monatliche Rate für den Kauf Ihres neuen Heimes ein. Sollten Sie durch diese Rechnung eine höhere Anfangstilgung als die empfohlenen drei bis vier Prozent erreichen, dann freuen Sie sich darüber, dass Sie vermutlich schneller schuldenfrei sein werden als viele Hauskäufer vor Ihnen. Kalkulieren Sie dabei aber wirklich nur die Kaltmiete ein, denn Nebenkosten wie Strom, Heizung, Wasser und Abfall werden Sie auch in Zukunft zahlen müssen. Möglicherweise sind diese Kosten sogar etwas höher zu veranschlagen als in der Vergangenheit, zum Beispiel weil Sie nun mehr Wohnraum zur Verfügung haben.