Die richtige Finanzierung fürs Eigenheim

Eigenheim und Finanzierung müssen gut vorbereitet werden, damit sich der Traum von den eigenen vier Wänden nicht zum Albtraum entwickelt. Banken bieten verschiedene komplexe Finanzierungsmodelle an. Neben Filialbanken sind Direktbanken, Versicherungsgesellschaften, Bausparkassen, Hypothekenbanken und staatliche Kreditinstitute Anbieter von Baukrediten.

Der Bauherr sollte sich zunächst einen umfassenden Überblick vom Markt verschaffen. Dafür wendet man sich entweder an einen Finanzierungsmakler vor Ort oder informiert sich im Internet über die Vielfalt der Darlehensmöglichkeiten.

• Eine Übersicht der Zinsen findet man auf den jeweiligen Webseiten der Anbieter, bei Verbraucherorganisationen und unabhängigen Vergleichsportalen.
• Angehende Eigenheimbesitzer nutzen die Kreditrechner im Internet, um die unterschiedlichsten Darlehensvarianten online zu berechnen.
• Die Finanzierung kann mithilfe eines Annuitätendarlehens, endfälligen Kredites, Bausparvertrages, Kombidarlehens oder Fördermitteln bzw.
• einer Kombination unterschiedlicher Darlehensarten erfolgen.
• Die Finanzierungslösung sollte passend für den individuellen Kredit- und Liquiditätsbedarf sein.

Hauptsächlich werden von Banken die Baufinanzierungen nach dem Annuitätenprinzip angeboten.

Diese Darlehen garantieren dem Kreditnehmer langfristige Planungssicherheit. Der Bauherr kann während einer Frist mit der festen, unveränderten Belastung seines Haushaltsbudgets rechnen. Innerhalb dieser Frist sind die Zinsen konstant, die Tilgung wird ebenso in Prozent angegeben. Somit bleibt die monatliche Rate während der gesamten Zeit gleich, nur Zins- und Tilgungsanteil innerhalb der Rate verschieben sich. Mit fortlaufender Tilgung nimmt der Zinsanteil mehr ab, da sich die Darlehenssumme aufgrund der Rückzahlung verringert.

Zinsen im Vergleich

Beim Vergleichen kommt es darauf an, nicht nur die Effektivzinsen zu ermitteln. Entscheidende Größe für einen aussagefähigen Vergleich ist die Summe der Gesamtaufwendungen, die der Baufinanzierungskunde am Ende an die Bank bezahlt hat. Dazu ist kritisch zu hinterfragen, mit welchem Anschlusszins der Kreditgeber nach Ablauf der Festzinsphase kalkuliert. Ein Anstieg der Zinsen während der Bindungsfrist kann andernfalls den Vorteil der geringen Ratenhöhe aufgrund niedriger Langfristzinsen zunichtemachen und zu Zahlungsschwierigkeiten führen.

Die Nebenkosten der Finanzierung und des Eigenheimes dürfen ebenfalls nicht vergessen werden. Die Erwerbsnebenkosten der Immobilie müssen aus dem Eigenkapital des Bauherrn finanziert werden. Sie können leicht 10 bis 15 Prozent der kompletten Bausumme betragen. Im Finanzierungskonzept sind Teilauszahlungszuschläge, Bereitstellungszinsen, Bearbeitungsentgelte und Gebühren, beispielsweise für Gutachten, zu berücksichtigen. Reserven für unvorhergesehene Ausgaben sowie Instandhaltungs- und Unterhaltskosten des Hauses sind einzuplanen. Letztendlich muss das Eigenheim mit Möbeln und Einrichtungsgegenständen ausgestattet werden.

Fazit

Eigenheim wie Finanzierung sind wichtige Bausteine eines ganzheitlichen Bau- und Finanzierungskonzeptes. Der reine Zinsvergleich im Internet reicht für einen individuellen Finanzierungsplan nicht aus. Künftige Eigenheimbesitzer müssen sich bei Anbietern konkrete Darlehensangebote einholen, da deren Konditionen an den Beleihungswert der Immobilie gebunden sind und von der Bonität der Darlehensnehmer abhängen. Informieren Sie sich deshalb rechtzeitig und ausführlich über Finanzierungsangebote, bevor Sie Ihren Traum verwirklichen und mit dem Bau Ihres Eigenheimes beginnen.

Bei Bau oder Kauf eines Eigenheim richtig kalkulieren

Welche Art von Eigenheim für den zukünftigen Immobilienbesitzer infrage kommt, hängt auch von seinem Geldbeutel ab. Am teuersten ist ein freistehendes Einfamilienhaus. Auf Platz zwei der Preisliste steht das Reiheneckhaus, gefolgt von der Doppelhaushälfte und dem Reihenmittelhaus. Ein Neubau ist immer teurer als der Kauf einer Immobilie. Ob man baut oder besser kauft, ist auch eine Frage nach dem zeitlichen Aufwand. Der Bau eines Eigenheims dauert von der Planung bis zum fertigen Haus und dem Einzug mindestens ein Jahr.

Zeit kostet es außerdem, wenn der Bauherr mit hoher Eigenleistung den finanziellen Aufwand senken will. Dagegen senken schlüsselfertige Häuser, das Bauhaus oder Fertighäuser sowohl den Planungsaufwand als auch die Bauzeit.

• Um sich ein Haus leisten zu können, sollte Geld auf der hohen Kante sein.
• Immerhin 20 Prozent des Preises sollten als Eigenkapital vorhanden sein, sagt eine Faustregel.
• Beim gesamten finanziellen Aufwand dürfen die Nebenkosten nicht vergessen werden.
• Dazu gehören die Gebühren für den Makler und den Notar sowie die Grunderwerbssteuer.
• Das macht noch einmal bis zu 12 Prozent der Gesamtkosten aus.

Wer ein hohes Eigenkapital aufbringen kann, dem winken bei der Finanzierung Zinsrabatte. Wer dagegen mit weniger eigenem Geld aufwarten kann, muss mit kräftigen Aufschlägen rechnen.

Außerdem müssen Bauherren oder auch Käufer die monatlichen Raten durchgängig und pünktlich zahlen können. Dazu braucht es eine genaue Analyse der finanziellen Voraussetzungen, sowohl bei den Einnahmen als auch bei den Ausgaben. Eine monatliche Rate für die Ablösung eines Darlehens darf grundsätzlich nicht über der zuvor gezahlten Miete plus monatliche Sparrate liegen. Notwendig ist außerdem ein sicherer Arbeitsplatz mit einem guten Einkommen. Denn eine Immobilienfinanzierung läuft Jahre oder Jahrzehnte. Auch der Staat hilft mit, etwa über eine Riester-Förderung.

Der Immobilienkredit

Um den richtigen Immobilienkredit für die Finanzierung zu berechnen, müssen viele Punkte beachtet werden. Einer davon ist die Darlehenssumme. Ihre Höhe hängt von den Baukosten bzw. den Kaufpreis für das Eigenheim, dem Eigenkapital plus einem eventuellen Risikoabschlag der Bank ab. Bauherren sollten hier richtig kalkulieren. Übersteigen tatsächliche Ausgaben die Kostenvoranschläge von Baugewerken, sprengt das leicht ein zu knapp angesetztes Budget. Eine Nachfinanzierung wird dann teuer. Verfügbares Eigenkapital muss bei der Kreditanfrage nachgewiesen werden. In der Regel verlangen die Banken zehn Prozent. Wer mehr hat, fährt besser. Nicht vergessen werden sollten die Erwerbsnebenkosten. Sie können ein paar tausend Euro betragen.

Für die Laufzeit eines Immobilienkredites empfehlen Profis in der Regel 20 Jahre. So können Bauherren und Käufer sich aktuelle Zinsen beim Immobilienkredit sichern. Sie können auch aus Verträgen, deren Zinsbindung mehr als zehn Jahre beträgt, aussteigen, falls die Zinsen weiter fallen und ein weiterer günstiger Immobilienkredit in Aussicht steht. Der Ausstieg geht ab dem zehnten Jahr nach dem der Kredit vollständig ausgezahlt wurde. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate, eine Strafgebühr fällt nicht an. Die Annuitätenzahlungen pro Monat, das sind Zins- und Tilgungsraten, sollten nicht mehr als 40 Prozent vom Nettoeinkommen des Bauherrn betragen. Und zwar einschließlich aller Nebenkosten für das Eigenheim. Das sind unter anderem Rücklagen für die Instandhaltung, das Hausgeld oder die Heizkosten. Vereinbart werden sollte, wenn möglich, eine Tilgung von zwei Prozent im Monat. Dabei hilft es nicht, sich die Kosten schön zu rechnen. Besser ist es, wenn über die Jahre steigende Kosten für den Unterhalt gleich von Beginn an mit einkalkuliert werden.

Die Frage nach den Folgekosten

Für die oftmals sehr lange Planungsphase und Bauzeit bei einem Eigenheim werden Bauherren oft mit einer Immobilie belohnt, die etwa bei der Energieeffizienz dem neuesten Standard entspricht. Das senkt die Folgekosten in erheblichem Maß. In der Regel beträgt die Gewährleistung für Neubauten fünf Jahre. Im Schnitt haben Hausbesitzer nach dem Bezug zehn Jahre ihre Ruhe, dann erst fallen größere Instandhaltungsarbeiten an. Bei einer gebrauchten Immobilie ist die Situation anders. Hier kann die komplette Sanierung fast so teuer werden wie der Neubau. Diese Folgekosten sollten alle, die lieber eine fertige Immobilie kaufen wollen, unbedingt beachten und finanzielle Reserven bilden.

Eigenheimrente gut zur Altersvorsorge geeignet

Die Eigenheimrente ist auch als Wohnriester bekannt. Sinnvoll ist diese Art der Altersvorsorge für alle, die sich den Traum von der eigenen Immobilie erfüllen wollen oder diejenigen, die bereits in ihrem Traumhaus wohnen. Statt zur Rente erhalten die Förderberechtigten Zuschüsse vom Staat für die Finanzierung ihrer Immobilie.

Insbesondere jüngere Darlehensnehmer und Familien mit Kindern profitieren von der Wohnriester Förderung. Die Vorzüge der Eigenheimrente bestehen in staatlichen Fördermitteln und zusätzlichen Steuervorteilen.

• Förderberechtigt ist ein sehr großer Personenkreis.
• Das betrifft alle in der gesetzlichen Rentenversicherung Pflichtversicherten, gleich ob Arbeiter, Angestellte oder Selbständige.
• Darüber hinaus profitieren Beamte, Arbeitnehmer des öffentlichen Dienstes, Bezieher von Kranken- oder Arbeitslosengeld, Eltern in der Erziehungszeit sowie Wehr- und Zivildienstleistende unmittelbar von den Vorteilen.
• Selbst wer nicht unmittelbar förderberechtigt ist, kann über den berechtigten Ehepartner mit eigenem Vertrag daran partizipieren.
• Die Grundzulage, die jeder Berechtigte für sein Wohneigentum erhält, beträgt 154 Euro pro Jahr.

Hinzu kommt für jedes Kind eine Kinderzulage von 185 Euro jährlich. Ist das Kind ab dem 01.01.2008 geboren, erhöht sich die Kinderzulage auf 300 Euro. Für jüngere Vertragsinhaber unter 25 gibt es zusätzlich einen einmaligen Bonus von 200 Euro. Maximal können 2.100 Euro im Jahr als Sonderausgabenabzug in der Steuererklärung geltend gemacht werden. Ist der Steuervorteil höher als die Summe der staatlichen Zuschüsse, erhält der Steuerpflichtige die Differenz als Steuergutschrift erstattet.

Diese umfangreichen staatlichen Zulagen können unabhängig von Einkommensgrenzen auf zwei Arten gewinnbringend eingesetzt werden. Eigenheimbesitzer, die ihre Immobilie selbst nutzen, können mit den Zuschüssen ihre gesamte Belastung für den Eigenheimkredit reduzieren und schneller schuldenfrei werden, indem sie die Fördermittel direkt zur Tilgung eines Baudarlehens verwenden. Mithilfe der Zulagen kann man ebenso ein Guthaben auf einem Bausparvertrag ansparen, welches später mit dem niedrigverzinsten Bausparkredit und konstanter Rate zur Entschuldung der Immobilie eingesetzt wird. Die erhaltene Steuergutschrift ist frei verwendbar und entlastet so das Budget des Immobilienbesitzers.

Nachteile der Eigenheimrente

Bevor man einen Vertrag abschließt, sollte man sich jedoch genau über die Bedingungen des Angebotes informieren. Bürokratisch geregelt ist die nachgelagerte Besteuerung der Eigenheimrente. Während der Fördermittelphase wird ein fiktives Wohnförderkonto gebildet. Dort werden alle Zuschüsse verbucht und jedes Jahr theoretisch mit 2 Prozent verzinst. Das so entstandene Guthaben muss im Rentenalter vom Immobilienbesitzer versteuert werden. Das kann auf einen Schlag erfolgen, dann muss der Immobilieneigentümer nur 70 Prozent des Steuerguthabens der Besteuerung unterwerfen. Oder er entscheidet sich dafür, kontinuierlich jährlich einen Steuerbetrag auf das gesamte Wohnförderkonto abzuführen. Bis zum 85. Lebensjahr des Steuerpflichtigen muss die Steuerschuld beglichen sein.

Der beruflich bedingte Umzug und die anschließende Vermietung beeinträchtigen die Fördermöglichkeiten nicht, sofern der Eigentümer spätestens mit dem 67. Lebensjahr wieder in seine Wohnung oder das Haus einzieht. Das Altersvorsorge Verbesserungsgesetz hat die ehemals starren Vorschriften ab 2014 gelockert. Ein Immobilienverkauf ist förderunschädlich möglich, wenn innerhalb von 4 Jahren neues Wohneigentum angeschafft oder innerhalb eines Jahres ein normaler Riestervertrag abgeschlossen wird. Altersgerechte Umbauten werden jetzt ebenfalls gefördert. Die Wohnriester Förderung macht Immobilien als Altersvorsorge rentabel, eine gute Beratung und ein gründlicher Vergleich der Kredit- und Bausparangebote zahlen sich jedoch jederzeit aus.

Staatliche Förderung privaten Wohneigentums

Aus sozialpolitischen Gründen steht die staatliche Förderung des Erwerbs selbst genutzten Wohneigentums seit Jahrzehnten auf dem Programm der Gesetzgeber auf Bundes- und Landesebene.

• Neben der Wohnungsbauprämie und der Arbeitnehmersparzulage spielten über Jahrzehnte steuerliche Förderprogramme die wichtigste Rolle.
• Nachdem die steuerliche Förderung, etwa über die früheren §§ 7 b und 10 e des Einkommensteuergesetzes, abgeschafft wurde, trat vor allem die Eigenheimzulage in den Vordergrund.
• Auf diese Weise gab es Baugeld vom Staat, das man als günstige Hausfinanzierung in eine komplettes Finanzierungskonzept einbringen konnte.

Diese Form der Förderung wurde aus politischen Erwägungen nur bis zum 31.12.2005 fortgeführt. Seit dem 01.01.2006 wurden keine Neuanträge mehr bewilligt. Da die Eigenheimzulage auf einen Bewilligungszeitraum von maximal acht Jahren ausgelegt war, existieren auch heute noch zahlreiche Abwicklungsfälle, die auf rechtzeitig gestellte Anträge zurückgehen. Nach Abschaffung der Eigenheimzulage beschränkt sich die staatliche Förderung privaten Wohneigentums hierzulande auf die Wohnungsbauprämie und die Arbeitnehmersparzulage. Ansonsten existieren zahlreiche Förderprogramme der bundeseigenen Kreditanstalt für Wiederaufbau sowie der staatlichen Förderbanken auf Landesebene. Die Förderung beschränkt sich jedoch im wesentlichen auf die Vergabe zinsverbilligter Kredite.

Die rechtlichen Voraussetzungen der Eigenheimzulage

Die Bewilligung der Zulage richtete sich nach dem Eigenheimzulagengesetz (EigZulG). Antragsberechtigt war nur, wer der unbeschränkten Inlandssteuerpflicht unterlag. Der Bewilligungszeitraum betrug maximal acht Jahre. Zulagefähig war die Anschaffung (Bestandsimmobilie) oder Herstellung (Neubau) einer im Inland, der EU bzw. dem Europäischen Wirtschaftsraum (EWR) mit Ausnahme Liechtensteins gelegenen Immobilie, die für eigene Wohnzwecke benutzt oder zur unentgeltlichen Wohnnutzung an einen Angehörigen im Sinne des § 15 der Abgabenordnung weitergegeben wurde. Ferner durfte für das Objekt keine anderweitige Förderung beansprucht worden sein.

Voraussetzung war weiter, dass der Antragsteller und gegebenenfalls sein Ehegatte bestimmte Einkunftsgrenzen nicht überschritten. Dabei kam es auf die Einkünfte aus dem Antragsjahr und dem Vorjahr an. Bei Anträgen aus den Jahren 2004 und 2005 durfte das Einkommen eines Alleinstehenden 70.000 Euro für die beiden Referenzjahre nicht übersteigen, bei Verheirateten das gemeinschaftliche Einkommen nicht über 140.000,- Euro liegen. Hinzu kam ein Freibetrag von 30.000,- Euro pro Kind. Wurde die Wohnung bzw. das Einfamilienhaus vor dem 01.01.2005 angeschafft oder hergestellt, betrug die Zulage jährlich 5 % der Herstellungs- bzw. Anschaffungskosten, maximal 2.556,- Euro für Neubauten und höchstens 1.278,- EUR für Bestandsimmobilien. Hinzu kam eine Pauschale von 767,- EUR pro Kind. Bei zwischen dem 01.01.2004 und dem 31.12.2005 angeschafften bzw. hergestellten Immobilien betrug die Zulage jährlich 1 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, maximal 1.250,- EUR plus 800,- EUR pro Kind.

Aktuelle Möglichkeiten der Eigenheimfinanzierung

Wer die Voraussetzungen erfüllt und rechtzeitig bis zum 31.12.2005 einen entsprechenden Antrag gestellt hat, kann bis heute von der Eigenheimzulage profitieren, so lange der maximale Bewilligungszeitraum von acht Jahren noch nicht ausgeschöpft ist. Da ab dem 01.01.2006 keine Neuanträge mehr bewilligt wurden, spielt diese Form der Eigenheimförderung heute nur noch eine geringe Rolle. Bauherren sehen sich daher mit der Situation konfrontiert, eine optimale Baufinanzierung ohne diese staatliche Hilfe zu finden. Es bietet sich an, sich für die Hausfinanzierung Tipps aus den zahlreichen Vergleichsportalen im Internet zu suchen.

Es lohnt sich, einen intensiven Vergleich der Kreditkonditionen im Bereich der Immobilienfinanzierung vorzunehmen. Beim gegenwärtig niedrigen Zinsniveau ist es oft günstig, die Baufinanzierung 15 Jahre lang zu festem Zinssatz abzuschließen. Bei selbst genutzten Immobilien empfiehlt es sich, mindestens 20 % Eigenkapital, bezogen auf den gesamten Aufwand für Bau oder Kauf einschließlich der Nebenkosten, einzukalkulieren. Gegebenenfalls kann in die Finanzierung auch ein zinsgünstiges Bauspardarlehen einbezogen oder ein Versicherungsdarlehen aus einer kapitalbildenden Lebens- oder Rentenversicherung berücksichtigt werden. Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital sollte nur dann erwogen werden, wenn es sich um eine Renditeimmobilie mit langjährig gesicherten Mieteinnahmen in bester Lage handelt.