Immobiliendarlehen

Ohne Immobiliendarlehen könnte kaum ein normal verdienender Mensch den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung finanzieren. Meistens ist dies die größte finanzielle Belastung die je eingegangen wird. Um so wichtiger ist es, dass diese Belastung sich in Grenzen hält und nicht in einem Desaster endet.

Der erste und wichtigste Schritt dafür ist eine ausführliche Recherche der aktuellen Hypothekenzinsen und die realistische Einschätzung der eigenen finanziellen Situation.

• Es gibt verschiedene Wege zum eigenen Haus.
• Manchmal sieht man einfach ein Haus, das einem gefällt und überlegt sich, dieses zu kaufen.
• Oft denkt man aber erst einmal darüber nach, dass man gern umziehen möchte, vielleicht weil die derzeitige Wohnsituation nicht angenehm ist, die Mitbewohner im Haus unsympathisch sind oder die Wohnung einfach zu klein oder zu teuer ist.
• Da kommt dann schnell die Frage auf: soll es wieder eine Mietwohnung werden oder möchte man in Zukunft lieber etwas eigenes haben?
• Kann man sich das überhaupt leisten?

Diese Frage kann ein Darlehensrechner im Internet in wenigen Minuten beantworten. Rechnen Sie einmal zusammen, wie viel Erspartes Sie auf Ihren Konten so haben. Welche Summe können Sie für ein zukünftiges Eigenheim einsetzen? Das ist Ihr Eigenkapital. Welche Summe können Sie monatlich für die Zahlung von Zinsen und Tilgung für Ihr Immobiliendarlehen veranschlagen? Das ist in der Regel zuerst einmal Ihre bisherige Kaltmiete, denn die müssen Sie in Zukunft nicht mehr bezahlen. Dazu kommt die Summe, die Sie bisher monatlich auf Ihre Sparkonten eingezahlt haben oder zumindest ein großer Teil davon. Das, was Sie für Ihre Altersvorsorge sparen, sollten Sie natürlich nicht für die Immobilienfinanzierung einsetzen.

Geben Sie diese Zahlen (Eigenkapital und monatliche Belastung) in den Darlehensrechner ein, dazu die gewünschte Zinsbindungsfrist. Diese sollte zwischen 10 und 20 Jahren liegen. Mit dem nächsten Klick verrät Ihnen der Rechner, wie hoch Ihr Immobiliendarlehen sein darf und welche Kaufsumme Sie finanzieren können. Dabei bezieht der Rechner automatisch Kaufnebenkosten in Höhe von 15 bis 20 Prozent des Immobilienpreises in die Rechnung mit ein.

Wann gehört mein Haus wirklich mir?

Praktischerweise bietet Ihnen ein Zinsrechner im Internet auch einen Vergleich der aktuellen Hypothekenkonditionen. Der Zinssatz ist von verschiedenen Faktoren abhängig. Dies sind zum Beispiel die Höhe der Beleihung und die Kreditlaufzeit. Je länger die Laufzeit des Darlehens, desto höher ist in der Regel der zu zahlende Zinssatz. Dafür müssen Sie in dieser Zeit aber auch keine steigenden Zinsen fürchten. Die meisten Banken verlangen auch einen höheren Zinssatz, wenn eine Immobilie zu mehr als 80 Prozent ihres Marktwertes beliehen wird. Das sollten Sie bedenken, wenn Sie eine günstige Immobilienfinanzierung suchen.

Mit dem Ende der Zinsbindung ist Ihr Kredit vermutlich noch nicht komplett zurückgezahlt. Ein guter Kreditrechner für Immobilien errechnet Ihnen nicht nur die Restschuld am Ende dieser Bindungsfrist, sondern auch die theoretische komplette Laufzeit Ihres Kredits in Jahren und Monaten. Um das selber ausrechnen zu können bräuchten Sie ein komplizierte Formel, so bekommen Sie das Ergebnis praktisch nebenbei geliefert. Allerdings setzt diese Rechnung voraus, dass sich die Konditionen auch nach Ablauf der Zinsbindung nicht ändern.

Von Darlehen und Darlehenszins

Dass Sie im Internet mit einem Darlehensrechner Ihre Baufinanzierung planen können, lesen Sie in jedem guten Finanzmagazin. Tatsächlich spart Ihnen diese Recherche unter Umständen eine Menge Ärger und unnötige Kosten, zumindest aber viel Zeit beim Bankenvergleich. Ohne großen Aufwand bekommen Sie dort einen Überblick über die aktuellen Darlehenszinsen für Hypothekenkredite und Umschuldungen. Auf Wunsch werden Sie direkt auf die Internetseite des entsprechenden Kreditinstitutes weitergeleitet. Das alles ist völlig kostenlos und unverbindlich.

Aber wie funktioniert so ein Darlehensrechner eigentlich? Das hängt davon ab, welche der folgenden Fragen Sie sich vordergründig stellen.

• Sie haben für Ihren Hauskauf schon eine gewisse Summe angespart und wissen, wie hoch Ihre monatliche Belastung sein darf.
• Nun möchten Sie wissen, wie teuer Ihr neues Eigenheim werden darf.
• Das rechnet Ihnen ein Darlehensrechner im Handumdrehen aus.
• Wenn Sie den Dreisatz beherrschen, können Sie das auch selber tun.

Zuerst benötigen Sie den aktuellen Zinssatz für Hypothekenkredite und Ihre gewünschte Tilgungsrate. Empfehlenswert ist eine Tilgungsrate von mindestens zwei Prozent jährlich, wenn möglich sogar vier Prozent. Addieren Sie diese beiden Zahlen. Nehmen Sie nun Ihr monatliches Budget für den Hauskauf mal zwölf. Dieser Betrag steht Ihnen jährlich zur Verfügung. Teilen Sie diesen Betrag durch die Summe von Zins- und Tilgungssatz und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100. Das Ergebnis ist Ihr maximal möglicher Kredit. Addieren Sie dazu Ihr vorhandenes Eigenkapital, dann erhalten Sie Ihre maximale Finanzierungssumme. Das ist der Immobilienpreis inklusive der Nebenkosten, wie zum Beispiel Makler, Notar, Grunderwerbssteuer und Kosten für die Grundbucheintragung. Diese Nebenkosten werden pauschal mit etwa 15 bis 20 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Teilen Sie Ihre maximale Finanzierungssumme durch 120 und multiplizieren Sie das Ergebnis mit 100, dann wissen Sie, wie teuer Ihr Haus sein darf.

Wie hoch ist meine monatliche Belastung?

Auch die Höhe Ihrer monatlichen Belastung können Sie mit einem Darlehensrechner für Baufinanzierung leicht berechnen. In diesem Fall addieren Sie zu dem vereinbarten Kaufpreis 20 Prozent um die ungefähren Gesamtkosten zu ermitteln. Davon ziehen sie Ihr Eigenkapital ab, so erhalten Ihren Kreditbedarf. Multiplizieren Sie die erhaltene Zahl mit dem ermittelten Darlehenszins und teilen Sie das Ergebnis durch 100. Multiplizieren Sie den Kreditbedarf nun mit dem von Ihnen gewählten Tilgungssatz und teilen Sie das Ergebnis ebenfalls durch 100. Addieren Sie diese beiden Zahlen und Sie erhalten Ihre jährliche Belastung. Teilen Sie das Ergebnis durch 12 und Sie wissen, wie viel Geld Sie jeden Monat für Ihr eigenes Haus zahlen müssen.

Eine Versicherung als Kreditgeber

Manchmal gibt es Gründe, ein Darlehen nicht bei einer Bank oder Sparkasse, sondern bei einer Versicherung aufzunehmen. Dies kann an der attraktiven Gestaltung der Konditionen liegen oder auch darauf beruhen, dass im Rahmen eines umfassenden Finanzierungskonzepts für einen Immobilienerwerb das Versicherungsdarlehen eingesetzt wird. Gerade bei einer Baufinanzierung ohne Kapital wird oft der Weg über ein Versicherungsdarlehen empfohlen. Wenn Sie sich Ihre Baufinanzierung berechnen lassen, lohnt sich immer ein Blick auf die Angebote der Versicherer.

Ob dies der optimale Weg für Ihre Eigenheim Finanzierung ist, muss im Einzelfall geprüft werden. Die Vergleichsportale im Netz bieten für Ihre Hausfinanzierung Tipps zur individuellen Gestaltung entsprechend Ihrer persönlichen und wirtschaftlichen Situation.

• Grundsätzlich gibt es unterschiedliche Formen des Versicherungsdarlehens.
• Die einfachste Form besteht darin, dass der Versicherer, bei dem eine kapitalbildende Lebensversicherung besteht, dem Versicherungsnehmer bzw.
• einer anderen aus dem Vertrag berechtigten Person ein Darlehen gibt, das in der Höhe maximal dem vorhandenen Rückkaufwert zuzüglich erwirtschafteter Überschussanteile entspricht.
• Diese Kredite, die auch als Policendarlehen bezeichnet werden, sind ähnlich zu betrachten wie gewöhnliche Ratenkredite.
• Die Besonderheit besteht darin, dass der Kreditnehmer – solange der Versicherungsvertrag laufend bedient wird – nur die anfallenden Zinsen für die Kreditsumme zahlen muss.

Ob und wann er die Kreditsumme selbst zurückführt, bleibt zumeist ihm überlassen. Tilgt er nicht, wird die Kreditsumme bei Fälligkeit der Versicherungssumme einbehalten. Die Beleihungsgrenze liegt bei vielen Versicherern bei 70 bis 80 % des erreichten Rückkaufwertes. In einzelnen Fällen stellen Versicherer und spezialisierte Vermittler auch Darlehenssummen bis zu 100 % des Versicherungsguthabens zur Verfügung. Ein Sonderfall sind Fondspolicen. Wegen des Schwankungsrisikos beim Wert der Fondsanteile liegt die Beleihungsgrenze hier oft bei nur 50 % des aktuellen Wertes bei Abschluss des Policendarlehens.

Versicherungsdarlehen in der Baufinanzierung

Versicherungsdarlehen spielen besonders bei der Immobilienfinanzierung eine wichtige Rolle. Die Angebote der Versicherer bestehen in der Regel darin, ein Baudarlehen in einer bestimmten Höhe zu gewähren, dessen Tilgung über einen gleichzeitig abgeschlossenen Versicherungsvertrag, zumeist eine kapitalbildende Lebens- oder Rentenversicherung, erfolgt. Die Höhe des Kredites bestimmt sich anhand des Beleihungswerts, der durch einen Sachverständigen im Auftrag des Versicherers ermittelt wird. Meist wird als Höchstgrenze des Kredits ein Prozentsatz des Beleihungswerts (oft 70 oder 80 %) angenommen. Die Eckdaten des parallel abgeschlossenen Versicherungsvertrages werden so gewählt, dass die prognostizierte Ablaufleistung ausreicht, um das Darlehen zu tilgen. Während der Laufzeit des Darlehens sind nur die Zinszahlungen monatlich zu leisten. Man spricht daher auch von einem Darlehen mit Tilgungsaussetzung.

Die Konditionengestaltung eines Versicherungsdarlehens entspricht – abgesehen von der Tilgungsaussetzung – zumeist den Regeln eines Baudarlehens, wie dieses auch von Banken oder Sparkassen gewährt wird. Dies gilt sowohl für die Verzinsung als auch für die Besicherung. Bei der Verzinsung werden zumeist ähnliche Konditionen wie bei Immobiliendarlehen von Banken und Sparkassen angeboten. Beim derzeitigen günstigen Zinsniveau lohnt die Vereinbarung einer möglichst langen Zinsbindungsfrist. Das Versicherungsdarlehen wird durch die Belastung der Immobilie mit einer Hypothek oder Grundschuld gesichert.

Vor- und Nachteile eines Versicherungsdarlehens

Der Vorteil einer solchen Baufinanzierung besteht darin, dass Versicherungen oft Baudarlehen zu vorteilhaften Zinskonditionen anbieten. Zudem werden die Beleihungswerte der finanzierten Immobilien häufig großzügig angesetzt. Sogar Finanzierungen mit geringem oder ohne Eigenkapital werden so ermöglicht. Auch der bei Lebensversicherungen eingeschlossene Todesfallschutz für Angehörige spricht für eine Versicherungsdarlehen. Zudem hält die Tilgungsaussetzung die monatliche Ratenbelastung gering.

Dem steht jedoch entgegen, dass parallel zu den Zinszahlungen die Prämien für den Versicherungsvertrag geleistet werden müssen, über den das Baudarlehen letztlich getilgt wird. Dabei ist die prognostizierte Ablaufleistung eine nicht zu unterschätzende Unbekannte. Häufig werden Ablaufleistungen prognostiziert, die später nicht erreicht werden. Bei gewissenhafter Planung kann also nur der Sparanteil aus den laufenden Prämienzahlungen und der sehr niedrige Garantiezins als sichere Tilgungsumme betrachtet werden. Es besteht das Risiko einer teuren Nachfinanzierung, die insgesamt in ein Verlustgeschäft münden kann.

Niedrige Zinsen sichern – mit Forward Darlehen

Forward Darlehen haben sich in den letzten Jahren als ein nützliches Instrument der Immobilienfinanzierung am Markt etabliert. Aufgrund der günstigen Zinssituation bei Krediten besteht auf Kreditnehmerseite ein Bedarf an möglichst langfristigen Zinssicherungen.

Der Forward Kredit bietet hierfür in bestimmten Situationen eine geeignete Möglichkeit.

• Immobilienfinanzierungen, zum Beispiel als 100.000 Euro Kredit oder als Kredit für Renovierung, erfolgen üblicherweise über Hypothekendarlehen mit langen Laufzeiten und regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen.
• In der Regel wird der Zinssatz dabei am Anfang für einen bestimmten Zeitraum festgelegt.
• Typische Zinsbindungsfristen sind fünf, zehn oder fünfzehn Jahre.
• Während dieser Zeit kann der vereinbarte Zinssatz nicht verändert werden.

Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist findet dann eine sogenannte Anschlussfinanzierung statt. Entweder wird das Darlehen durch einen neuen Kredit abgelöst, oder das bestehende Kreditverhältnis wird weiter fortgeführt und erneut ein Zinsbindungszeitraum vereinbart. Für den Zinssatz der Anschlussfinanzierung sind die Marktverhältnisse zum jeweiligen Zeitpunkt ausschlaggebend. Wenn die Marktzinsen zwischenzeitlich deutlich gestiegen sind, wird die Anschlussfinanzierung für den Kreditnehmer erheblich teurer. Bei sinkenden Zinsen kann er dagegen ein günstiges Darlehen nutzen.

Kreditnehmer, die bereits über eine laufende Immobilienfinanzierung verfügen, stehen möglicherweise vor einem Dilemma. Sie wissen, dass nach Ende des laufenden Zinsbindungszeitraums eine Anschlussfinanzierung notwendig ist und sie die dann geltenden Marktkonditionen akzeptieren müssen. Gerade, wenn steigende Zinsen befürchtet werden, ist diese Situation ungünstig, denn bis zum Ende des Zinsbindungszeitraums sind die Kreditnehmer noch an die bestehende Finanzierung gebunden. Forward Darlehen bieten hier eine Lösung.

Forward Vereinbarungen als Zinssicherungsinstrument

Bei einem Forward Kredit handelt es sich im Prinzip um eine ganz normale Vereinbarung eines Hypothekendarlehens. Er umfasst eine bestimmte Laufzeit mit regelmäßigen Zins- und Tilgungszahlungen und einen Zinsbindungszeitraum. Der Unterschied zu den üblichen Hypothekendarlehen ist: zwischen der Vereinbarung des Kredits und der Darlehensauszahlung besteht ein längerer zeitlicher Zwischenraum, die Forward Periode. Wenn die Forward Vereinbarung heute getroffen wird, dann geschieht dies auf der Basis des jetzigen Marktzinsniveaus, die Auszahlung erfolgt hier erst später, idealerweise am Ende der laufenden Zinsbindungsperiode. Am Markt sind Forward Perioden bis zu fünf Jahren üblich.

Mit der Forward Vereinbarung kann der Kreditnehmer sich den heute geltenden Zinssatz für die Zukunft sichern. Er schützt sich damit vor dem Risiko steigender Zinsen. Sinken die Zinsen, hat der Kreditnehmer das Nachsehen. Er muss dann nämlich die Forward Vereinbarung erfüllen, obwohl am Markt günstigere Kredite erhältlich wären.

Konditionen bei Forward Darlehen

Für die Forward Periode werden von den Banken üblicherweise keine Bereitstellungszinsen oder Kreditzinsen berechnet. Ansonsten fallen bei Forward Darlehen die üblichen Gebühren im Rahmen einer Kreditvergabe an. Höhe und Ausgestaltung der Kosten von Forward Darlehen hängen dabei von der Geschäftspolitik des jeweiligen Institutes ab.

Dennoch hat die Forward Vereinbarung einen Preis. Für die Absicherung gegen das Risiko steigender Zinsen berechnen die Banken einen Zinszuschlag bei den Forward Darlehen Konditionen. Er fällt tendenziell umso größer aus, je länger die Forward Periode und die gewünschte Zinsgarantie sind. Aufschläge zwischen 0,2 Prozent und 0,8 Prozent sind nicht untypisch. Auch hier entscheidet die Geschäftspolitik des einzelnen Instituts. Damit sich die Forward Vereinbarung aus Kreditnehmersicht rechnet, müssen die Zinsen am Markt über die höheren Forward Darlehen Kosten hinaus steigen.

Immobilienfinanzierung: Zinstrends

Betrachtet man die Entwicklung der Hypothekenzinsen in den vergangenen Jahren, so sind die Zinssätze mehr oder weniger kontinuierlich und deutlich gesunken. Dies gilt nicht erst seit der Eurokrise und der lockeren Geldpolitik der EZB. Seit dem Zinshoch Anfang der 1990er Jahre ist ein stetiger Abwärtstrend zu verzeichnen. Im historischen Vergleich sind Hypothekendarlehen daher besonders günstig. Zinssenkungsspielräume nach unten dürften angesichts des bereits erreichten Niedrigzinsniveaus begrenzt sein.

Ob Forward Vereinbarungen sich rentieren, hängt wesentlich von der Einschätzung der weiteren Marktentwicklung ab. Da die Eurokrise die EZB und die europäischen Regierungen noch länger beschäftigen wird, spricht derzeit wenig für eine kurzfristige Änderung der lockeren Geldpolitik. Diese Situation lässt eher weiter niedrige Zinsen erwarten. Schwer vorherzusagen sind die Auswirkungen des Immobilienmarktes. Angesichts mangelnder Anlagealternativen erleben Immobilien derzeit einen Run. Vereinzelt zeigt der Markt Überhitzungserscheinungen. Manche Experten erwarten vor diesem Hintergrund eine tendenziell vorsichtigere Kreditpolitik von Banken mit der Folge steigender Zinsen. Die Effekte dürften vor allem mittel- bis langfristig wirken.

Darlehen: Forward Vereinbarungen sinnvoll?

Forward Darlehen kommen daher vor allem für solche Kreditnehmer in Betracht, bei denen erst in einigen Jahren eine Anschlussfinanzierung ansteht. Bei in absehbarer Zeit stattfindenden Anschlussfinanzierungen sind sie dagegen weniger geeignet. Die Entscheidung für oder gegen eine Forward Vereinbarung ist vor allem eine Sache des persönlichen Sicherheitsbedürfnisses bzw. der individuellen Risikobereitschaft. Auf jeden Fall empfiehlt sich ein Konditionenvergleich unterschiedlicher Anbieter, um billige Kredite zu erhalten. Denn trotz insgesamt niedriger Zinsen ist die Bandbreite der Konditionen am Markt groß.

Dabei sollte bei einer Kredit Anfrage nicht nur auf Zinsen und Gebühren geachtet werden, sondern auch auf die Darlehensbedingungen, insbesondere vorzeitige Tilgungsmöglichkeiten. Mit einer vorzeitigen Tilgung kann man nämlich als Darlehensnehmer die finanziellen Folgen einer falschen Markteinschätzung abmildern. Ansonsten bestehen bei Forward Darlehen nur die gesetzlich festgelegten Kündigungsmöglichkeiten und -fristen für Darlehensverträge.